"A-Zet" kolekcija. 2008 10 menuo, straipsnis berods #5, smoking hot: "NT burbulai. Kaip jie atsiranda ir ko mus pamoko?"

Komentaras: straipsnis parašytas kaip tik "Lehman Brothers" bankroto ir visuotinės JAV biržos panikos atokaitoje, kai Šadžius LTV ekrane nuožmiai tvirtino, kad, cituoju: "...jokios krizės Lietuvoje nėra, [BVP] augimas 3,5% per metus, ramiai, žmonės... konservatoriai skleidžia paniką...". Tuo metu NT projektai jau užstrigo visur, naujų butų pardavimai - sustojo visiškai, bankų NT paskolų palūkanos šoktelėjo 5 kartus per 2-3 savaites. Prasidėjo pirmieji darbuotojų atleidinėjimai, emigracijos banga. Praėjus vos keliems mėnesiams po straipsnio rašymo dienos, 2009-taisiais, LT BVP smuko daugiausiai ES, apie 18%, tais metais išvyko apie 70 000 lietuvių (oficialiais duomenimis, dėl to, kad reikėjo susimokėti PSD net bedarbiams, o emigrantai jo tikrai neketino mokėti) - Marijampolės dydžio miestas. Per keletą kitų metų pasaulį ištiko gili finansinė ir ekonominė krizė, o iš Lietuvos išvyko apie 300 000 žmonių (dėl bedarbystės), ir net po to, praėjus jau 7 metams, bedarbystės lygis tebėra apie 8%.
Aritmetika: 8% dabartinių bedarbių plius 300 000 emigrantų nuo 1 140 335 oficialių dirbančiųjų Lietuvoje lygu de facto pokrizinė bedarbystė (jei Britanija ir kitos, BREXIT spinduliuose mažiau reikšmingos šalys, būtų jų nepriėmusios) būtų...apie 33%. Gili depresija būtų. Žemiau esančio straipsnio rašymo dieną ji buvo...apie 4%, ko gero viena žemiausių pasaulyje...

NT burbulai. Kaip jie atsiranda ir ko mus pamoko?

Lietuvoje, Airijoje, Ispanijoje, Danijoje, JAV, Britanijoje ir daugelyje kitų šalių staiga smuko būsto pardavimai. Naujų būstų projektai – stabdomi, dešimtimis tūkstančių  atleidžiami darbininkai, bendrovės bankrutuoja, žmonės nebegauna paskolų būstui pirkti, dar daugiau būsto projektų užšaldomi arba išparduodami...

O dar viso labo prieš 2 metus tose pačiose šalyse (ypač Airijoje, Ispanijoje ir Danijoje, o taip pat ir Lietuvoje) siaute siautė NT bumas. O h oho, kaip siautė: kainos kilo ne mėnesiais, ne savaitėmis – dienomis J. NT plėtotojais tapo visi mano pažįstami verslininkai, ir šiaip – paprasti, tykūs, normalūs – žmonės, kokiu nors būdu gavę paveldėtą žemės lopą. Kai pasiklausdavau senų pažįstamų, ką jie dabar veikia, beveik visi be išimties, kaip vieną iš savo veiklų nurodydavo: „aš - NT vystytojas“.

Bet štai mes šiandien girdime: NT burbulas sprogo, viskas baigta, kainos nebekyla, ne ne – jos krenta, ir kris dar bent 20%! Kaip? Taip greitai viskas galėjo apvirsti aukštyn kojomis? Penki metai nuoseklaus ir vis spartėjančio augimo, ir per kelis mėnesius  - „bumbt“ – viskas baigta. Ar ekspertai to negalėjo numatyti? Ar tai vyksta visų pirmą kartą planetoje? Niekas apie tai niekada nežinojo? Ar nebuvo aiškių požymių, kad kažkas ekonomikoje yra, visgi, ne taip jau gerai?

Kai aš apie tai ne kartą bandžiau rašyti ir sakyti daugiau nei prieš metus (2006 metų pabaigoje, 2007 pradžioje), likau balta varna. Man atrėždavo, kad aš – paranojikas. Kad man nepatinka tai, jog visa tauta staiga turtėja ir gerėja gyvenimas, kad man nepatinka tai, kaip kai kurie gudriai lobsta, nieko ypatingo lyg ir nedarydami (paprasčiausiai – spekuliuodami NT). Hmm. Na ne, man patinka, kad beveik visuose kaimuose prasidėjo remontai, stogų ir langų keitimas gryčiose, priestatų ir ūkinių pastatų statybos, kad atsirado nauji viadukai, nauji asfaltuoti keliai vietoj žvyrkelių, nauji daugiabučių rajonai, nauji individualių namų priemiesčiai apaugo didmiesčius. Visa tai - šaunu. Visa tai rodo, kad mes dirbome, dirbome ir pagaliau šį tą sukūrėme, per tuos 18 nepriklausomybės metų. Bet tai – ne NT bumas. Tai - tiesiog rimtas žmonių darbas ir natūralus to darbo rezultatas. T.y. statybininkai dirba ir pastato namus – kas čia keisto? Natūralu.

Bet NT bumas – tai ne statybos. Tai pirmiausia – kainos. Reikia paklausti, kodėl statybos pradėjo taip augti? Todėl, kad kainos pradėjo neregėtai sparčiai augti. O kodėl kainos pradėjo sparčiai augti? Todėl, kad pinigai staiga pradėjo tekėti į Lietuvą upeliais. Ir ne tik į Lietuvą: ir į JAV NT rinką, ir į Airijos, ir į Britanijos, Danijos, Ispanijos ir t.t. Iš kur tie pinigai? Iš labai lengvai prieinamų paskolų. Iš kur tos paskolos? Iš labai neatsakingų bankų, ir iš to fakto, kad verslas nesugebėjo įsisavinti tų pinigų, todėl jie buvo nukreipti vartojimui (būstų statybai). Kokie yra faktai? 2002 metais mano būstas buvo vertinamas 150 000 Lt (nepilna apdaila). Po 4 metų  - jau 450 000 Lt. Kas pasikeitė?  Niekas. Tas pats būstas, ta pats Vilniaus rajonas, ta pati aplinka (jokių naujų parduotuvių, aplinkkelių, viadukų – nieko). Kaina pašoko 3 kartus. KAINA, ne kokybė ir ne kiekis. Kodėl tas pats produktas (netgi 5 metais senesnis) pradėjo kainuoti 3 kartus brangiau? Todėl, kad labai paaugo paklausa. Paklausa šiuo atveju susidūrė su taip vadinama neelastinga pasiūla: paklausa gali paaugti gana staigiai, tuo tarpu pasiūla negali staiga pašokti atitinkamu kiekiu. Neįmanoma staiga pristatyti dešimčių tūkstančių būstų, jei nepradėti net projektai sklypai, jei negautas patvirtinimas savivaldybėje, nėra kelių, infrastruktūros ir, galų gale, nėra tiek statybininkų, kurie galėtų per kelis mėnesius tiek pristatyti. Bet paklausa yra. Ir jis nenumaldomai auga, pučiasi, pučiasi.. Nes paskolos tampa vis lengviau ir lengviau prieinamos, algos vis labiau ir labiau auga, BVP procentas kasmet vis didesnis ir didesnis,  aplinkui visa daugiau ir daugiau akivaizdžios gerovės ženklų (net mokytojams algas pradėjo kelti!).

Sociologai labai gerai žino, kad daugelis įvykių visuomenėje yra statistiniai: vienam konkrečiam asmeniui lyg ir niekas nepasikeitė. Na, jis, tiesa, pradėjo gyventi truputį geriau. Truputį – tai tik 5 ar 10%. Dėl tokio menko pagerėjimo niekas ypatingai nesikeičia to konkretaus žmogaus gyvenime. Tačiau jis staiga turi galimybę taupyti. Ir pradeda kaupti pinigus banke. Ir tokių žmonių yra ne vienas ir ne du – tokių, statistiškai, atsiranda dešimtys tūkstančių. Pirmaisiais metais – tai tik menkos sumos. Su jomis nieko nenuveiksi: gali nusipirkti automatinę mašiną, galbūt naują šaldytuvą (taip atsiranda „Topo centras“ ), pradėti vieno kambario remontą, bet – ne daugiau.  Bet kitais metais jau bus didesnė suma, ir susitaupiusių jau bus keliasdešimt ar net šimtas tūkstančių. Ir sumos pas kai kuriuos iš tų žmonių jau bus visai „padorios“. Neužteks naujam butui, bet jau užteks susiremontuoti seną butą (taip atsiranda „Senukai“). Bankai pastebi, kad pas juos pradeda kauptis privačių indėlininkų sumos – didelės sumos. Jie pradeda po truputį skolinti pinigus, prašydami solidaus užstato. Pvz. 30% sumos turintis pilietis gali pasiskolinti už 12% metinių palūkanų savo išsvajotam būstui pirkti trūkstamą 70% sumą. Kuo bankas rizikuoja? Niekuo: būstas pakankamai stabiliose rinkos sąlygose vertas tiek pat arba kasmet net truputį daugiau, bet to, bankas juk paskolino tik 70% užstato vertės! Taigi, šiuo atveju bankas ir elgiasi, kaip bankas.

Tačiau, laikui bėgant bankas pradeda gauti pinigėlių ne tik iš indėlių. Bet ir iš Švedijos motininių bankų. Laikui bėgant ekonomika vis auga ir auga, ir pavojaus, kad NT nuvertės – nesimato net už tolimų kalnų. Todėl bankai pradeda teikti paskolas jau ir tiems, kurie turi tik 20% sumos. Nes ekonomika taisosi, atlyginimai po truputį auga, NT kainos po truputį auga – jokios rizikos. Tuo tarpu vis daugiau žmonių susitaupo vis didesnes sumas. Jų jau tiek daug, kad po truputį statybų pajėgumų pradeda trūkti: norinčių pirkti yra labia daug, o per pirmuosius 10 nepriklausomybės metų praktiškai sunkykęs statybų sektorius pastato tik ribotą skaičių būstų. Faktas: 1990 metais pastatyta apie 20.000 būstų, 2000 metais – vos 1.500!  Trečias faktas – 2007 pastatyta tik 7.500 būstų. Taigi, staiga galinčių pasiskolinti skaičius pradeda augti tūkstančiais, netgi iki 10.000, o būstų kasmet pasiūloma tik 7.000. Šis skirtumas nėra labai didelis, bet kasmet jis vis grėsmingai auga, o norinčių (ir dėl gerėjančių banko paskolų sąlygų, bei valstybės subsidijų) ir galinčių vis daugėja.  Taip tarp norinčių pirkti atsiranda konkurencija: prekių kiekis ribotas, pirkėjų – didesnis. Norintis nusipirkti turi pasiūlyti daugiau nei kitas kandidatas. Taip kainų spiralė šoka į viršų. Ir ne šiaip šoka – šoka kaip ugnies verpetas, nes visą šią ugnelę pakursto mažėjančios tarpbankines (EURIBOR, LIBOR) palūkanos, bankų tarpusavio konkurencija (atvira reklama, kad imti paskolas – vis lengviau), augančios algos (dėl emigrantų juk labai sumažėjo bedarbių – iš esmės bedarbių nebeliko), ES parama (milijardinė!).

Prisiminkim sociologiją. Tai, iš esmės, statistikos mokslas – jis nekalba apie konkretų asmenį, jis domisi sociumo elgesiu, vidurkiais. Statistika – beširdė. Ji suveda faktus apie mus, žmones, kurie manosi turį laisvą valią spręsti savo ir kitų (vaikų, artimųjų, pavaldinių) likimus. Ir kokie gi faktai susiveda? Žinot tą posakį: „save išpildanti pranašystė“. Tai štai, kas nutinka, kai pakankamai ilgą laiką tai, kas žadama, vis pasitvirtina: kainos tikrai kyla, palūkanos tikrai neauga, algos tikrai didėja, bedarbystė tikrai mažėja, būstų statoma vis daugiau ir vis tiek išperkama dar nepastačius, bankai reikalauja vis mažesnio pradinio įnašo, ir galų gale visai nebereikalauja, nes vis tiek būsto vertė greitai pranoksta paskolos sumą, ir viskas net 5-6 metus klostosi taip, kaip ir prognozuota ir net truputį geriau. Bankai nepralaimi, skolingieji – nepralaimi, statytojai – nepralaimi, plėtotojai – nepralaimi... kas gi pralaimi? Taip pranašystės pildo pačios save. T.y. jos neišsipildo, o pildo pačios save.

Keli esminiai faktai: ar žinot, kiek žmonių realiai paėme būsto paskolą? Net Vilniuje, kur šis NT pragaras virė karščiausia įmanoma ugnimi tokių tebuvo... gal tik 15%-20% nuo visų gyventojų. O visos Lietuvos mastu susidarys gal tik kokie 11-12%. T.y. iš milijono būstų Lietuvoje vos apie 100.000 būstų – nauji. Tik 10% sudalyvavo NT bumo verpete. Toki gražu ne visi. Prisimenat, aš minėjau, kad pradžioje viskas prasideda nuo to, kad vienas kitas žmogus pradeda sutaupyti po 10-20% nuo savo pajamų? Nuo trupučio. O kas nutinka vėliau – pranašystes, kurios pačios save pradeda pildyti. Ugnis, kurią mes patys pradedame kurstyti. Žiūrėkit: jei ketverius metus iki tol viskas buvo taip pat, kodėl penktaisiais metais turi būti kitaip? Neturi. Teisingai, istorinė ekstrapoliacija rodo, kad ilgametė tendencija turi pasikartoti ir artimiausioje ateityje. Turi, ir dažnių dažniausiai (statistiškai) pasikartoja J. Bet šiuo konkrečiu atveju negali pasikartoti. Kodėl? Todėl kad truputį pasikeitus situacijai kiti metai bus labai skirtingi. Kaip tai nutinka? Vat, kaip tik taip, kai su tuo piliečiu, pirmaisiais metais sutaupiusiu 10% savo pajamų. Prisimenat, aš jau minėjau, kad pradžioje mano butas tekainavo 150.000 Lt, bet po 5 metų – jau 450.000. Logiškai mąstant, ekstrapoliuojant šią akivaizdžią tendenciją, dar po 5 metų turėtų kainuoti jau apie 1 350 000, dar tris kart daugiau, tiesa? J Bet ar taip tikrai bus? Verta abejoti, ar ne, žinant paskutines naujienas iš Wall Street‘o ir Lietuvos bankų, kurie pakėlė būsto paskolų palūkanų maržas net iki 4% (J jos tik prieš 1,5 mėnesio buvo vos 1,5%). Kodėl spiralė į viršų kyla atsargiai, po truputį, keletą metų ar net dešimtmetį, o krenta per kelias dienas ar savaites? Todėl, kad nors aplinkybės ir keičiasi po truputį, tam tikru momentu jos perlipa tam tikrą tašką, po kurio situacija pasikeičia iš esmės. Koks tai taškas?

Kaip jį atpažinti? Ar pastebėjot, kad kai aš pirkau būstą, jis kainavo 3 kartus mažiau! T.y. 2002 metais kaina lygu 100, o 2007 – 300. Bet! Už tai 2004 metais kaina pašoko (nors ir labai baisiai) tik iki 140. Tai juk dar ne baisu. Aišku, paskolos laikotarpis turi būti jau ne 20, o 40 metų, iš mokėti jau reikės ne 1000 Lt per menesį, o 1400 Lt, bet – gyvent galima. Dar daug piliečių pasiryžta, apsisprendžia ir deda galvą ant būsto paskolų altoriaus. 2005 metais kaina jau 200 (nors „tik“ 30% aukštesnė, nei 2004 J). Taigi, paskolos laikotarpis jau 40 metų, jau norma. O moketi per menesi tereikia tik 1600 Lt ar panašiai. Bet vis dar atsiranda daug tokių, kurie gali guldyti galvą ant būsto paskolų altoriaus. Daug. 2006 kaina jau 250. Jau baisi, bet algos per 4 metus irgi pakilo, taigi, vėl daug atsiranda bandančių skolintis ir pirkti. Na, o 2007 m. kaina jau 300. Jau tampa sunkiai įkandama net ir su 40 metų, su 0,9 marža, su 700 Lt paliekamais pragyvenimui, ir netgi su 0% įnašu. Taigi, apie 2007 metus po truputį besikeitusios sąlygos iš esmės pakeitė besiskolinančiųjų galimybes skolintis. Pasiūla nustoja augti. Ji – tebėra didelė. Bet nustoja augti. Konkurencija tarp pretendentų – išnyksta. Kainos nustoja augti. Pranašystė nustoja pildytis. Po truputį plėtotojai pajunta, kad „spekuliantai traukiasi iš rinkos“ J.

Bet pasižiūrėkim į kitą, pasiūlos pusę. 2002 metais būstų pastatoma vos 1500 vnt. per metus. 2004 m. jau apie 3500, o 2007 m. – jau apie 7500. Ką tai reiškia? Kad statoma vis daugiau ir daugiau, o perkančių augimas po truputį ima mažėti. Ir štai pasiūlos kreivė pradeda lenkti paklausos kreivę. Pradeda lenkti labai smarkiai. Ir čia pranašystės nustoja pildytis. Pasiekiame paklausos ir pasiūlos susikirtimo tašką ir „bumbt“ – sprogimas, burbulas išsitaško. Bankai juk maitina abi puses: duoda paskolas plėtotojams ir paskolas pirkėjams. Bet štai bankai pastebi, kad būsto kainos nebeauga. Metai - neauga, antri – neauga. Aha... reikia pradinio įnašo, nes kainos nebeaugs. Pirkėjai staiga išgirsta, kad nebegalima gauti paskolos, turint 0%. Reikia bent 10%, o geriau 15%. Įsivaizduokit, ateini į banką ir sužinai, kad reikia 50.000 Lt pradinio įnašo! Kas jį turi? Hei, juk visi nusipirko naujus automobilius išsimokėtinai, naujas skalbimo mašinas! Nuvažiavo į Egiptą atostogų ar kokią Turkiją... Iš kur santaupos šiais totalaus algų kilimo, lizingų ir išsimokėjimų laikais J. Nejuokaukit. Beveik (statistiškai patikimai) neatsiranda tokių, kurie turi atliekamus (!!!!!) 50.000 Lt banke. Taip staiga ir dingsta paklausa. Bumbt, keli mėnesiai, ir paklausa smunka.

Prisimenat, kalbėjom apie statybų neelastingumą – negali per menesį, netgi per metus, dažnai netgi per du metus pastatyti papildomo kiekio būstų, nes plėtra – ilgas darbas. Taigi, 2005 metais kažkas priima sprendimą įsivelti į NT plėtros žaidimus.Tik 2006 metais pasitvirtina projektą, ir tik 2007 m., siaubingos statybų kainų infliacijos laikais pradeda normaliai jį statyti. 2008 metais numatoma jo pabaiga. Pabaigoje metų. Dabar. Kokie jo šansai visa tai parduoti? Pikčiausia, kad maždaug 2007 vasarą bankai dar ir apsunkina finansavimą (nes jau jaučia negerą kvapą, nes yra atsargūs – jie gi bankai J), ir projektas, kurį galima būtų paforsuoti, užstringa.

Kokia gi pamoka? Warren‘as Buffet‘as yra pasakęs nuostabią frazę: „kai kiti godūs, aš - kuklus, kai kiti kuklūs, aš – godus“ Tik tiek. Tai jį pavertė turtingiausiu pasaulio žmogumi (nežinia, ar ilgam, žinant, kas dedasi Wall Street‘e). Va, tik tokia ir pamoka: nepasiduoti visuotiniai psichozei tuo metu, kai visi pasiduoda. Ir pirkti tuo metu, kai krizė siautėja J.